Archives

L'administration Rockhill a informé le CLR qu'elle avait soulevé avec la haute direction le problème des nombreuses erreurs de facturation et des avis de poursuite injustifiés correspondants. Malheureusement, rien de concret n'a été décidé jusqu'à présent et l'équipe basée à Montréal se retrouve sans la capacité de faire avancer ce processus, car elle ne peut s'engager sur aucune mesure spécifique ni aucun échéance.

Le CLR a rappelé à l'administration le niveau de stress causé aux nombreux locataires, souvent âgés, ciblés sans justification. Cela est particulièrement intolérable puisque les lettres sont envoyées à plusieurs reprises malgré les discussions en personne sur les problèmes avec les représentants de l'administration.

On a fait remarquer à l'administration que, compte tenu du grand nombre d'avis invalides envoyés, un locataire pourrait avec succès arguer devant le tribunal administratif qu'il ne peut plus prendre ces lettres au sérieux puisqu'elles sont régulièrement envoyées par erreur.

L'administration a dit qu'elle vérifiait les comptes un par un. Le RTC a rétorqué que ce que les locataires recherchent, c'est un engagement à un changement de procédures afin que les bons locataires qui paient leurs loyers ne soient pas traités comme des délinquants sans faute de leur part.

Lors de la réunion du 21 février 2024, le CLR a soulevé un point particulièrement difficile au niveau des communications.

Plusieurs courriels ont été envoyés depuis la dernière réunion mais l'administration n’y a pas fait suite, y compris par rapport aux fils électriques. Est-ce un signe qu’on ne veut pas répondre ou n’a pas le temps de répondre?

Le Directeur Régional assure que c’est parce qu’il n’y avait pas le temps.

Le CLR mentionne que si c’est une question de temps, alors il semble certain que ça nécessite qu’on demande des ressources ou qu’il faut optimiser les processus.

L'administration explique qu’ils vont engager du monde justement pour aider, et que la gestionnaire adjointe va pouvoir aider dans le court terme. L’inclure dans les courriels et réunions.

Le CLR est d’accord que d’engager quelqu’un qui va pouvoir lire les communications client et coordonner avec l’équipe fera beaucoup de bien, afin de pouvoir recevoir une réponse en dedans de 24h à 48h (et pas juste automatisée). Lorsqu’aucune réponse ne vient, on pense que le courriel été classé comme étant de faible priorité, d’autant plus que les courriels en question étaient de nature plus informationnelles et non pas contentieuses donc auraient été facile à répondre. C’est sûr que comprendre les questions clients, s’informer, répondre ça prend du temps et si ce temps n’est pas disponible actuellement alors ça rend le problème critique.

Lors de la discussion avec l'administration, le CLR a fait valoir que le tracteur de déneigement et un équipement occuppe deux places de stationnement devant le B, et les places pour visiteurs ont été attribuées aux contracteurs. Il y a quelques années les locataires du Rockhill ont obtenu 2% de réduction de loyer à cause que la piscine était fermée. Ce n’est pas écrit dans le bail mais ça fait partie des éléments qui sont pris en compte pour la valeur alors le fait d’avoir un stationnement pour visiteurs s’inscrit dans la même ligne. Il y a donc un risque que les locataires demandent une diminution pour ces places de stationnement. L'administrtion pourrait mettre l’équipement sur le trottoir, et mettre le tracteur dans un des autres stationnements qui a plus de place.

Le Directeur Régional explique que Sylvia Guttman, Gestionnaire d'immeuble adjoint, s’occupe des stationnements et en prend note pour trouver une solution

Cette rencontre avait été repoussé de deux semaines et a finalement eu lieu le 6 Février 2024. Une deuxième rencontre sera effectuée dans deux semaines pour continuer la discussion. M. Carmelo Contarini, Directeur Régional, et M. Eric Cao, Gestionnaire d'immeuble, étaient présents.

• Renouvellements 2024: une augmentation de 4.5% pour ceux dont le bail commence en mai. Le chiffre officiel n'est pas encore sorti - voir l'article plus détaillé sur les augmentations.
• Mises en demeures et erreurs de facturation: M. Contarini va discuter avec l'équipe d'Ottawa pour avoir plus de coordination et ne pas sauter trop vite sur la mise en demeure. Par exemple, avoir un registre des comptes en souffrance et la première fois qu'un compte apparait, effectuer une vérification avec l'équipe de Montreal. Dans le doute modifier la lettre pour qu'il ne soit pas question d'un recours legal mais d'une question à discuter avec l'administration. À suivre
• Discussion à propos des gens qui se font demander des sommes pas attribuées - le système doit être revu, ou la formation. M. Contarini va revoir ces cas avec M. Cao pour comprendre ce qui se passe.
• Quand on écrit au département de service, ça ne va pas à une personne en particulier. En général les envois viennent d'Ottawa. La procédure sera améliorée
• Équipements électroniques pas recouverts: il y a des travaux de longue durée, mais ils admettent que sans boitiers il pourrait y avoir des dommages. M. Cao va faire le suivi avec le chef de la maintenance.
• Lobby avec apparence négligée: un projet est en cours pour améliorer l'apparence du lobby, remplacer les vieux sofas et vielles table en 2024. Des mesures immédiates vont être prises pour les problèmes soulevés.
• Problème des lignes pour le parking pour handicapés: pas possible de repeindre avant la fonte de la neige, mais les gardiens vont donner des avertissements
• Stationnement pour visiteurs devant le B: pour l'instant ces places sont réquisitionnées pour les contracteurs, probablement jusqu'à l'été. Donc les visiteurs doivent aller dans un des autres stationnements

Lors de la rencontre avec l'administration du Rockhill, le CLR a obtenu les informations suivantes:

"Minto envoie les demandes d’augmentation de loyer 3 à 6 mois avant la fin des bails de 12 mois. L’administration détermine un seul taux pour tous les logements du Rockhill en tenant compte de la formule de calcul documentée sur le site du TAL. C’est l’équipe d’Ottawa qui détermine le taux et envoie les notifications par huissier.

Minto est ouverte pour négocier avec les locataires le renouvellement de bail sur rendez-vous. La réponse du locataire devant être transmise dans le mois de la réception de l’avis de modification du bail (30 jours), il est recommandé de prendre rendez-vous le plus tôt possible.

L’état de logement n’est pas un critère que le TAL peut considérer pour fixer le loyer selon le règlement sur les critères de fixation de loyer. L’administration est ouverte à en parler mais la question de l’augmentation en est une d’investissement sur le long terme. En général ce genre de question devrait être réglée pendant l'année. Ce sera donc du cas par cas. "

-- Carmelo Contarini, Directeur Régional, Minto

La semaine dernière une représentante de Minto avait confirmé que les augmentations pour les bails commençant en mai avaient été envoyées fin Janvier avec une augmentation de 4.5% donc il est probable que ce soit le même chiffre.

Le TAL propose un calcul incorporant le revenu de l’immeuble, les taxes, les assurances, le cout de l’énergie, les dépenses de maintenance, de gestion et les travaux pour déterminer une augmentation raisonnable. (Voir le site du TAL pour une explication de l’utilisation de l’Index des prix à la consommation dans les composantes ). Toutefois il est habituellement impossible pour un locataire d’obtenir les chiffres comme les revenus et les dépenses ce qui rend l’évaluation difficile.

Un chiffrier a été préparé avec les informations provenant des rapports trimestriels de Minto et mis à la disposition de tous ceux qui s’intéressent au détail de cette question. Plus d’informations sur la façon d’obtenir les autres informations par soi-même seront mis en ligne sous peu.

M. Contarini nous a dit qu’il recevrait l’augmentation prochainement et qu’il nous informerait aussitôt. Après une discussion sur la difficulté pour un locataire de faire un calcul précis et lui montrant la feuille de calcul préparée à partir des documents publics, M. Contarini s’est dit d’accord pour rendre public les chiffres 2024 nécessaires pour le calcul de la régie et qui serviraient éventuellement si on devait aller en fixation de loyer, pour que chaque intéressé puisse utiliser l’outil de calcul du TAL et décider si l’augmentation est raisonnable.

Un locateur n’est pas tenu de partager ces informations, habituellement elles ne sont fournies qu’après le refus de l'augmentation et avoir entamé le processus de contestation. C’est ainsi qu’en 2023 seuls ceux qui contestaient l’augmentation ont reçus les informations tel que prescrit par la loi, après que la procédure se fut enclenchée. Recevoir ces informations officiellement pendant la période de renouvellement permettra de prendre une décision éclairée, que l’on trouve le montant raisonnable ou que l’on choisisse de négocier ou refuser l’augmentation.