Analyse - Renseignements Minto pour le Rockhill - Augmentation 2024

L'équipe de gestion du Rockhill a fourni au CLR une copie des Renseignements Nécessaire pour la fixation de loyers pour l'augmentation 2024 (année de référence 2023), afin de justifier leur augmentation de 2024. Télécharger cette information ici.
Le CLR avait déjà estimé les valeurs en fonction de documents publiquement disponibles et les valeurs RN pour l'année précédente (en lire plus).

Voici ce que nous avons remarqué:

• Les intrants pour les ajustements de base sont similaires à ceux estimés donc pas de surprise
• Le gros de ce qui est négociable c'est la section des Améliorations et Réparations
• Cette section doit être composée soit de dépenses d'immobilisation, soit de dépenses d'exploitation servant à établir un nouveau service. Un salaire est une dépense d'exploitation. Donc si vous réclamez un salaire pour établir un nouveau service, ce serait éligible, mais payer un ingénieur pour étudier un travail de réparation ne l'est pas, même si vous faites un investissement d'immobilisation pour la réparation. Pareil pour un ingénieur étudiant les balcons.
• Les problèmes de chauffage et le nettoyage, c'est de la maintenance, pas des dépenses d'immobilisation ou d'exploitation, donc il faudrait comptabiliser ça dans la section des ajustements de base
• Il y a deux fois mention de réparations sur le balcon E donc il faut éliminer le duplicata et garder la ligne avec le plus gros montant (balcons D & E)
• plusieurs items sont spécifiques à des immeubles - il faut donc faire un calcul séparé pour chaque
• plusieurs items comme les inondations ou les problèmes de balcons devraient avoir été compensés en partie ou en majorité par des indemnités d'assurance. Or cette case est laissée vide. Ces items bénéficieraient de plus d'éclaircissement, sinon en l'absence d'information je dois estimer qu'il y a une partie applicable seulement. L'idéal serait de nous informer sur le genre d'assurance acheté par Minto, les limites et les déductibles, et bien sur les indemnités reçues.
• Il y a d'ailleurs une erreur au niveau de la prime d'assurance dans la section des ajustements, le chiffre de 2024 est utilisé à la place du chiffre de 2023 donnant un ajustement de 0. Si on met la valeur correcte (comme dans la simulation du CLR), la différence est minime
• Il y a un bon montant pour la rénovation des espaces communs et couloirs. En toute honnêteté je n'ai rien vu de ça dans l'immeuble B, comme on peut constater sur le site web rockhill-info.com. S'agit-il de travaux spécifiques à un autre immeuble? Il faudrait l'indiquer et faire le calcul séparément en conséquence
• le gros du travail de la piscine a été fait en 2022, et en 2023 une bonne partie du temps rien ne se passait à cause du manque de personnel, puis la piscine était opérationnelle. En outre la jurisprudence dit que le travail est comptabilisable en fonction de la facturation du travail et de la complétion de la majeure partie du travail, et non pas en fonction de quand c'est payé, donc tout ce qui est travail sur le béton etc si la facture était en 2022 et une grande partie mise en place en 2022, alors on doit faire le prorata en fonction de la valeur de ce qui a réellement été fait en 2023 et non pas ce qui a été payé en 2023, si c'étaient des factures comprenant le travail de 2022. Et on doit parler de dépenses d'immobilisation ici, pas de dépenses d'exploitation comme par exemple nettoyage, achat de produits chimiques, maintenance des pompes, salaires etc. Par ailleurs dans le même item il ya quelque chose à propos des espaces communs encore une fois - ça me semble redondant avec l'autre item du même nom. Ça serait définitivement à éclaircir, et en l'absence d'informations nous sommes obligés de réduire notre estimation de ce coût.
• Il y a aussi un gros montant pour les travaux du garage. Sans ce $3M l'augmentation tomberait peut-etre à 4%, mais dans le jugement de 2019-2020 le TAL a accordé un montant pour les travaux sur le garage donc ça me semble un peu moins probable. Donc pour une négociation ça ne me semble pas prudent de le considérer

J'ai demandé des éclaircissements à l'administration sur ces points. Sans information, il serait difficile de ne pas refuser l'augmentation car selon mes simulations (fichier excel attaché), l'augmentation pourrait être calculée comme 6.36% si on admettait toutes les dépenses, y compris les duplicata et les items qui ne sont pas appropriés pour cette section. Si on élimine ceux-ci, alors on tombe tout de suite à 5%. Et si d'autres items se trouvent confirmés, alors ça pourrait descendre peut-etre jusqu'à 4.5% dépendant des détails comme indemnités d'assurances reçues, pro-rata des travaux de la piscine 2022 versus 2023 etc. On doit aussi exiger que les dépenses spécifiques à un immeuble ne soient pas attribués à l'ensemble, mais à chaque immeuble. Toutefois le résultat final n'est pas très différent, mais c'est la loi. Minto a récemment renoncé à des dépenses plutôt que de faire cette séparation pour la fixation de 2019 -2020, donc pourquoi pas ici.