Inspection d'alarme immeuble B: de nombreuses erreurs

Lundi le 11 Mars 2024 à 9h45, Minto envoie un courriel intitulé « Avis d’entrée » aux résidents de l’immeuble B, annonçant l’intention d’accéder à chaque appartement, pour une période de 11 jours (11 mars au 22 mars), de 8h à 16h, pour effectuer une « inspection de vérification ULC-537 du système d’alarme d’incendie nouvellement installer » (sic). Le Code civil indique que :

« 1931. Le locateur est tenu, à moins d’une urgence, de donner au locataire un préavis de 24 heures de son intention de vérifier l’état du logement, d’y effectuer des travaux ou de le faire visiter par un acquéreur éventuel.

Non seulement ce délai n’était pas respecté, mais l’envoi avait même était fait après le début de la période indiquée dans le message.

Le CLR a contacté l’administration et son fournisseur « Protection Incendie Priorité Inc. » à propos de cette irrégularité.

Peu après, à 11h41, Minto envoyait un second avis indiquant que les travaux allaient plutôt débuter le lendemain à 8h. Ce second avis ne respectait pas plus l’avis de 24h requis par la loi, car envoyé avec moins de 24h et débutant à 8h. Par ailleurs, le Code civil prévoit aussi qu’une vérification ne doit pas avoir lieu avant 9h:

1932. Le locataire peut, à moins d’une urgence, refuser que le logement soit visité par un locataire ou un acquéreur éventuel, si la visite doit avoir lieu avant 9 heures et après 21 heures ; il en est de même dans le cas où le locateur désire en vérifier l’état.

Outre le manque de préavis et le non-respect des heures acceptables pour ce genre d’activité, la période de 10 jours réclamée pendant laquelle Minto réclame le droit de visiter est abusive. Il est établi en pratique et jurisprudence que la date de visite correspond à une journée précise. C’est d’ailleurs démontré par les jugements du TAL qui ordonne l’accès pour vérification à une date précise et pour une durée de quelques heures. Une demande de visite pour une aussi longue période est clairement abusive. Autrement, un locateur pourrait tout simplement signifier aux locataires au début de l’année l’intention de faire des visites à des moments de l’année, et se passer d’autres communications, ce qui est clairement déraisonnable.

Après avoir dénoncé ce second message, l’administration a indiqué au CLR qu’ils avaient envoyé le premier avis par erreur, et étaient incapables de planifier les quels étages allaient être faits à quel moment, ce qui semble assez étonnant vu qu’il s’agissait d’une simple vérification.

Suite à cette discussion, un membre du CLR s’est porté volontaire pour recevoir l’équipe en premier à 8h. Le lendemain, l’équipe du fournisseur est arrivée avec 30 minutes de retard, et sans supervision d’un chargé de projet de Minto pour le constater. Après avoir procédé à une vérification sonore, un technicien s’est permis de retirer et partir l’ancien haut parleur ne servant plus, créant un gros trou au dessus de la porte, avec des fils électriques à l’air libre. Bien que cet équipement ne serve plus pour annoncer l’alarme, il constitue quand même une partie du mur qui est maintenant ouvert. Or, la loi prévoit que le locateur n'a pas le droit de prendre quelque chose du logement sans la permission du résident

« 8. Nul ne peut pénétrer chez autrui ni y prendre quoi que ce soit sans son consentement exprès ou tacite. »

(Charte des droits et libertés de la personne)

Et comme le mentionne le juge dans Ropars c. Kalenso Inc. Par Gestion S.I.B. Inc, 2016 :

"Ce comportement du locateur est répréhensible et constitue une atteinte illicite, à savoir une violation de domicile, de sa vie privée et de l’intégrité de sa demeure, au sens des articles 5 à 8 de la Charte __des droits et libertés de la personne. Cette atteinte commande l’application de la sanction prévue à l’article 49, soit l’octroi de dommages punitifs."

En outre, l’équipe n’était pas capable de dire quand ce dommage serait réparé, comme si en préparant cette intervention l’administration n’avait pas pensé qu’ils devaient prévoir comment ils allaient réparer les trous laissés dans tous les appartements.

Alors que l’équipe était dans les autres appartements de l’étage, l’alarme recommençait à sonner dans tous les appartements pendant plus de deux heures, alors que l’administration n’avait pas eu la courtoisie d’expliquer que l’inspection comporterait un bruit constant pendant une période de deux heures.

Le lendemain (mercredi 13 mars) l’équipe du fournisseur était autorisé à effectuer un essai l’intégration du système d’alarme avec le contrôle des ascenseurs, pour en forcer le rappel lors d’un incendie. Il était donc connu ce test allait interrompre le service d’ascenseur, qui est critique pour les résidents d’une tour de 20 étages. Minto n’a pas semblé comprendre la nature du test car le responsable a tenté d’affirmer que l’interruption n’affectait que l’ascenseur 2 et était imprévisible, allant jusqu’à contredire des locataires rapportant qu’ils étaient incapables de faire venir un ascenseur à leur étage car le bouton d’appel était non-fonctionnel. Or les techniciens du fournisseur ont expliqué que la mise hors service était le but du test, mais qu’une erreur avait fait en sorte qu’ils n’étaient pas capables de remettre les ascenseurs en bon état pendant 90 minutes.

• L'administration doit prendre note des erreurs et incorporer ces leçons:
  • Envoyer la notice en respectant les 24h de préavis
    • Prendre note que par courriel il se pourrait que ce ne soit pas reçu, ou pas reçu à temps; c'est plus pratique mais moins fiable
  • Donner une date précise (et une indication générale de l'heure si possible)
  • Pour une visite d'inspection, respecter les heures légales (pas avant 9h)
  • Obtenir la permission explicite ou implicite pour entrer dans l'appartement:
    • Pour une seulement un logement, s'assurer d'obtenir la permission explicite
    • Pour un nombre de logements, donner une opportunité raisonnable pour que les locataires puissent s'objecter si ils ont un problème; par exemple, si la notice est envoyée une semaine à l'avance, l’administration peut indiquer qu'on demande aux gens qui ont un problème de contacter l'administration, tout en rappelant les droits des propriétaires
  • Si des objets doivent être enlevés, ou des travaux mineurs effectués, l'indiquer et donner des informations, pour être sûr d’avoir la permission; ça change aussi les heures permises (7h à 19h)
  • Si il en résulte une diminution de la jouissance du logement, par exemple en créant un trou ou autre dommage, avoir un plan clair à donner au locataire pour le rassurer que le dommage sera réparé dans une échéance raisonnable;
  • Établir un échéancier à la journée; le chargé de projet de Minto s'assure que l'équipe commence à l'heure et rencontre l'équipe une fois le travail terminé
    • Si tout le travail prévu pour la journée est accompli, l'équipe s'arrête pour la journée:
      • Minto paiera pour les heures travaillées pas pour toute la journée donc il n'y pas de coût additionel pour Minto;
      • autre possibilité: Minto paie par jour, mais si le travail n'est pas complété il y a des pénalités pour le fournisseur;
      • Minto est une compagnie assez importante dans le domaine qu'elle devrait pouvoir négocier une des ces ententes avec les fournisseurs et donc ne pas souffrir financièrement tout en améliorant la satisfaction des locataires et en évitant un risque légal
    • Si le travail prévu n'est pas terminé, on peut rééchelonner le travail qui reste et envoyer une notice (respectant les 24h); par exemple les appartements qui n'ont pas été faits sont remis à la fin de la période pour être conforme en termes de préavis, et pour éviter d'impacter le reste du plan
    • Ne jamais annoncer des visites avec un cheque en blanc pour plusieurs jours, personne ne fait ça et les locataires peuvent refuser.
  • Si on prévoit une interruption d'un service important comme les ascenseurs, l'électricité, l'eau chaude etc inclure cet aspect dans la notice. Effectuer les tests de nouveaux équipements à une heure choisie pour minimiser les impacts, par exemple tot le matin e.g. 2h ou 3h, ce qui donne le temps de parer aux imprévus
  • Avoir une documentation des bonnes pratiques de gestion de projet; former l'équipe et effectuer une revue après le coup pour chaque opération d'envergure afin de renforcer les leçons et trouver d'autres améliorations pertinentes

• Quoi faire pour l’inspection/extraction du 12 au 22 mars:
  • Envoyer un communiqué comprenant des excuses et un sommaire des leçon apprises
  • Indiquer quand seront réparés les dommages causés par la visite (trou au dessus de la porte)